Imóvel de alto padrão no planejamento sucessório

Ilustração. Numa terça-feira comum, um incorporador de 74 anos morre sem aviso. Deixa viúva, três filhos e três empreendimentos, um deles em obra, cada um numa sociedade de propósito específico. Os contratos sociais detalham aportes e lucros; sobre a morte de um sócio, não dizem uma linha. O dinheiro da família está no concreto, e o inventário precisa ser aberto em sessenta dias.

Nada nessa cena é exótico. O que mudou foi o preço dela. Desde 14 de janeiro de 2026, quando a Lei Complementar nº 227/2026 foi publicada, o imposto sobre heranças e doações tem norma geral nacional. A base de cálculo passou a ser o valor de mercado do bem transmitido. Para quotas sem cotação em bolsa, o artigo 154 fixa um piso: o patrimônio líquido ajustado a valor de mercado, somado ao fundo de comércio.

O testamento prova intenção. Só o caixa prova que a família não vai vender na pior hora.

A nova lei fechou a porta da base contábil

Durante anos, parte do mercado montou holdings familiares para transmitir quotas pelo valor contábil, muito abaixo do preço dos imóveis que elas representavam. O imposto incidia sobre uma fotografia antiga, não sobre o patrimônio real.

O artigo 154 encerra esse arranjo. A avaliação precisa seguir metodologia tecnicamente idônea, que pode considerar a geração de caixa do empreendimento, e não pode ficar abaixo do piso. O laudo deixa de ser formalidade e vira a peça que o fisco estadual vai contestar.

A mesma lei fechou outras duas saídas. As alíquotas passam a ser aplicadas por faixas, como no imposto de renda. E doações sucessivas entre o mesmo doador e o mesmo donatário são somadas no prazo que a lei estadual definir, com o imposto recalculado a cada nova doação. Fatiar a doação não muda a faixa. O teto continua fixado pelo Senado em 8%, como registra a Secretaria de Fazenda de Minas Gerais com base em norma do Senado de 1992.

Ao planejamento legítimo sobra o que importa: decidir quando a transmissão acontece, quem governa a participação depois dela e de onde sai o dinheiro do imposto.

A legítima desenha o perímetro antes de qualquer estrutura

Nenhuma holding, doação ou testamento altera a regra de base do Código Civil. O artigo 1.846 reserva metade da herança aos herdeiros necessários, que são os descendentes, os ascendentes e o cônjuge. Essa metade é a legítima. O dono decide livremente apenas sobre a outra.

Doação de pai para filho é tratada como adiantamento da herança e precisa ser conferida no inventário, para igualar a parte de cada irmão. O nome técnico é colação. O doador pode dispensar a conferência, desde que declare que a doação sai da metade disponível e que ela caiba nessa metade. Saber em qual caixa cada doação entra separa planejamento de disputa adiada.

O planejamento sucessório não reduz o imposto por mágica. Ele escolhe o momento da transmissão, define quem governa depois dela e garante que a família não precise vender o que construiu para pagar a conta.

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Doar com usufruto antecipa a fotografia, não apaga a conta

A doação com reserva de usufruto é o instrumento mais conhecido, e o mais mal compreendido. O pai transfere a propriedade aos filhos e conserva, enquanto viver, o uso do bem e a renda que ele gera.

O artigo 151 da lei complementar considera ocorrido o fato gerador na data da doação, ainda que ela seja adiantamento da legítima. A instituição do usufruto também é fato gerador. O imposto, portanto, é pago na doação, e não evitado. O que muda é a data da fotografia: a base é o valor de mercado no dia da escritura, e a valorização posterior já acontece no patrimônio dos filhos.

Um ponto costuma ficar fora da conversa. A lei nacional afasta o imposto na extinção do usufruto quando a propriedade plena se consolida com quem instituiu o direito. Nas demais situações, a palavra final é da lei de cada estado. É ela que define se a morte do usufrutuário gera nova cobrança, e precisa ser lida antes da escritura.

No imposto de renda, a lei federal de 1997 permite transferir o bem pelo valor da declaração ou pelo de mercado; no segundo caso, a diferença é tributada como ganho de capital. Com o imposto estadual atrelado ao mercado, essa escolha pede números na mesa.

A holding cobra pedágio na entrada e no caminho

Na entrada, a lei de 1995 permite integralizar o capital da holding com imóveis pelo valor da declaração ou pelo de mercado, com ganho de capital sobre a diferença.

O ponto delicado é o imposto municipal. O artigo 156 da Constituição afasta o ITBI quando o imóvel entra no capital de uma empresa. Mas ressalva os casos em que a atividade preponderante de quem recebe é comprar, vender ou alugar imóveis, perfil de muitas holdings patrimoniais. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 796, acrescentou um limite: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a integralizar.

Os tribunais ainda discutem até onde vai a ressalva da atividade imobiliária. A lei do município do imóvel precisa ser lida caso a caso.

O caminho também ficou mais caro. Desde janeiro de 2026, a reforma do imposto de renda de 2025 retém 10% na fonte sobre dividendos acima de R$ 50 mil por mês, pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física. Criou ainda uma tributação mínima para quem recebe mais de R$ 600 mil no ano, a partir do ano-calendário de 2026. Holding desenhada pela conta antiga precisa ser refeita.

O contrato social decide se o herdeiro recebe quota ou litígio

O artigo 1.028 do Código Civil diz que, na morte de um sócio, a quota dele é liquidada. As exceções são três: o contrato dispor de outro modo, os sócios remanescentes optarem por dissolver a sociedade ou haver acordo com os herdeiros. Nas limitadas, essa regra vale sempre que o contrato for omisso.

Na mesa da família, um contrato silencioso entrega aos herdeiros uma liquidação ou um impasse, não uma participação. Os sócios que ficam podem ter de pagar a quota em dinheiro, no meio de uma obra. Os herdeiros recebem um valor, não um assento.

O empreendimento pensado para atravessar gerações resolve isso na constituição da sociedade. Define como as quotas passam aos sucessores, quem vota por herdeiros menores, que decisões pedem quórum qualificado e como sai quem não quer ficar. Convenção clara e renda recorrente previsível sustentam o ativo, seja qual for a escolha de cada herdeiro.

Liquidez e inventário decidem se a família vende na pior hora

O imposto precisa ser pago para a partilha andar, e imóvel demora a virar dinheiro. O artigo 611 do Código de Processo Civil manda abrir o inventário em dois meses e concluí-lo nos doze meses seguintes. O juiz pode prorrogar esses prazos, mas o relógio das despesas corre desde o primeiro dia.

A via do cartório ficou mais larga. Uma norma do Conselho Nacional de Justiça de 2024 passou a admitir o inventário extrajudicial mesmo com herdeiro menor ou incapaz. A condição é que a parte dele seja paga em fração ideal de cada bem e que o Ministério Público se manifeste a favor. Com testamento, a escritura também é possível, desde que o juízo sucessório autorize.

A liquidez se planeja com antecedência. A lei complementar afasta o imposto sobre benefícios de previdência privada e de seguro, candidatos naturais a pagar a conta do inventário, desde que respeitada a finalidade própria de cada produto.

Exemplo numérico: o mesmo patrimônio em duas trajetórias

A tabela compara duas trajetórias hipotéticas para a mesma família. Os números são premissas da InnovaSphere, não dados de mercado. A alíquota efetiva de 7% representa uma tabela progressiva hipotética com teto de 8%; a tabela que vale é a do seu estado.

A diferença nominal de R$ 2,72 mi impressiona e engana. Trazidos a valor presente com desconto de 4% ao ano, os custos quase se igualam, e a trajetória planejada fica R$ 0,18 mi mais cara. A razão é aritmética. Quando o desconto é igual à valorização dos imóveis, pagar 7% hoje sobre R$ 40 mi equivale a pagar 7% daqui a quinze anos sobre R$ 72 mi. Sobra a economia de inventário, que aqui não cobre a estrutura.

O segundo estresse é mais duro: se os imóveis não valorizarem, a trajetória sem preparo sai R$ 0,80 mi mais barata. Nas contas do exemplo, a vantagem nominal exige valorização acima de cerca de 1,1% ao ano. Em valor presente, ela só existe com custo do dinheiro abaixo de cerca de 3,7% ao ano.

A conclusão não é contra o planejamento. É contra vendê-lo como economia fiscal. O que se compra é previsibilidade, governança e uma família que não liquida ativos às pressas.

Quando não compensa

A estrutura completa pode não se pagar. Três situações pedem cautela antes de qualquer escritura.

• Patrimônio pequeno ou concentrado no imóvel de uso da família: manter uma holding pode custar mais do que a economia de imposto e de inventário.
• Doador que ainda depende da renda e do controle dos bens: doar cedo, mesmo com usufruto, tira a liberdade de vender ou reinvestir, e desfazer uma doação não é simples.
• Família sem consenso mínimo: a estrutura imposta a herdeiros em conflito só muda a disputa de endereço, do inventário para a assembleia de sócios.

Neste tema, a InnovaSphere trabalha em colaboração com duas empresas do grupo. A InnConta organiza a contabilidade e a regularidade tributária do patrimônio pessoal, separado da operação. A Valida Auditoria faz a verificação independente quando um laudo de quotas precisa resistir ao fisco e aos próprios herdeiros.

Checklist para estruturar a sucessão de um patrimônio imobiliário

1. Mapeie bens, quotas e dívidas, com o valor de declaração e uma estimativa de mercado, junto com o contador da família.
2. Confira a legítima, os herdeiros necessários e o regime de bens dos casamentos e uniões estáveis, com o advogado de família.
3. Leia a lei de ITCMD do estado de cada imóvel e do domicílio do doador, com tabela, prazo de soma de doações e regra do usufruto.
4. Revise o contrato social e o acordo de quotistas de cada sociedade para regular morte, incapacidade e saída de sócio.
5. Encomende o laudo das quotas com a metodologia que a nova lei complementar exige, feito por avaliador independente.
6. Calcule o caixa para imposto e inventário, defina a fonte dessa liquidez e teste o plano contra valorização baixa e dinheiro caro.
7. Formalize as decisões em escrituras, testamento e protocolo familiar, e agende revisão a cada mudança de lei ou de família.

Perguntas frequentes sobre planejamento sucessório imobiliário

A holding familiar ainda reduz o ITCMD?

Não pela via da base contábil. A nova lei exige que quotas sem cotação valham, no mínimo, o patrimônio líquido ajustado a mercado. A holding segue útil para governança, não para encolher a base.

Doar com reserva de usufruto evita o imposto?

Não. A doação e a instituição do usufruto são fatos geradores do imposto. O efeito legítimo é antecipar a data da base de cálculo. Se compensa, depende da valorização esperada e do custo do dinheiro.

Posso dividir as doações em parcelas menores para pagar alíquota menor?

Dentro do prazo fixado pela lei estadual, não. Doações sucessivas entre o mesmo doador e o mesmo donatário são somadas, e o imposto é recalculado a cada nova doação.

O inventário pode ser feito em cartório se houver herdeiro menor?

Sim, desde 2024, se a parte do menor for paga em fração ideal de cada bem e o Ministério Público concordar.

O que acontece com as quotas de uma sociedade quando o sócio morre?

Se o contrato social for omisso, o Código Civil manda liquidar a quota, salvo se os sócios optarem pela dissolução ou houver acordo com os herdeiros.

Base legal

• Lei Complementar nº 227/2026, arts. 150, II e III; 151, II; 152; 154; 155 e 156.
• Constituição Federal, art. 155, § 1º, VI, e art. 156, § 2º, I.
• Resolução do Senado Federal nº 9/1992: alíquota máxima do ITCMD.
• Código Civil, arts. 544, 1.028, 1.053, 1.845, 1.846, 2.002 e 2.005.
• Lei nº 9.532/1997, art. 23, e Lei nº 9.249/1995, art. 23: valor de transferência e integralização.
• Lei nº 15.270/2025: retenção sobre dividendos e tributação mínima.
• Código de Processo Civil, arts. 610 e 611; Resolução CNJ nº 571/2024.
• STF, Tema 796 da repercussão geral.