Compromisos que pueden verificarse.

Cómo leer esta página

Esta página separa tres cosas que suelen aparecer mezcladas en los textos de sostenibilidad: lo que la ley brasileña exige a quien compra tierra, licencia y construye; lo que el grupo adopta como regla de trabajo; y lo que aún no publicamos. Cada bloque dice de cuál de las tres habla.

Las normas citadas se verificaron en el texto oficial, y los enlaces están en Referencias. El contenido es informativo y no sustituye un dictamen jurídico o técnico sobre un terreno u obra específicos.

Compromisos ambientales

Son las reglas de trabajo del grupo en cada desarrollo. Los bloques siguientes explican, con la norma al lado, qué significa cada una en la práctica.

1. Diligencia antes de la compra. Registro Ambiental Rural (CAR), Reserva Legal y Áreas de Preservación Permanente verificados en el terreno antes de firmar. El porqué está en el artículo sobre reserva legal y certificaciones.
2. Licencia como cronograma. Licencias y condicionantes entran en el cronograma integrado, con responsable y plazo, no en una carpeta aparte. Ver licencias en las tres esferas.
3. Certificación por lo que reduce el costo de operación, no por el sello.
4. Carbono solo con inventario. Ninguna afirmación de neutralidad sin inventario de emisiones y verificación.
5. Cifra solo después de verificada. Un indicador ambiental divulgado pasa antes por la auditoría independiente.
6. Energía como infraestructura. Cuando el proyecto lo permite, la recarga de vehículos eléctricos y la generación solar entran desde el diseño, con los frentes de energía del grupo.

Diligencia ambiental antes de la compra

Un terreno con problema ambiental rara vez lo parece el día de la visita. La vegetación está ahí, el agua corre, la matrícula está limpia. Lo que cambia el valor del área aparece cuando alguien superpone el diseño del desarrollo a lo que la ley protege. Por eso la diligencia ambiental viene antes del precio, no después.

El Código Forestal (Ley 12.651/2012) define dos conceptos que deciden cuánto de la gleba puede recibir proyecto:

• Área de Preservación Permanente (APP): área protegida, cubierta o no por vegetación nativa, con la función de preservar recursos hídricos, paisaje, estabilidad geológica y biodiversidad, proteger el suelo y asegurar el bienestar de las poblaciones (art. 3, II). Vale en zona rural o urbana. A lo largo de un curso de agua natural de menos de 10 metros de ancho, la franja mínima es de 30 metros desde el borde del cauce regular, y crece con el ancho del río (art. 4, I).
• Reserva Legal: área dentro del inmueble rural, con la función de asegurar el uso económico sostenible de los recursos naturales y de conservar la biodiversidad (art. 3, III). El porcentaje mínimo de vegetación nativa depende de la ubicación: en la Amazonía Legal, 80% en áreas de bosques, 35% en cerrado y 20% en campos generales; en las demás regiones, el art. 12 fija porcentajes propios.

Tres reglas del mismo Código pesan en la compra. Primero, la Reserva Legal se registra en el órgano ambiental mediante inscripción en el Registro Ambiental Rural (CAR), con plano y coordenadas, y la ley prohíbe cambiar su destino en caso de venta o desmembramiento (art. 18). Segundo, el CAR es obligatorio para todos los inmuebles rurales (art. 29). Tercero, cuando el inmueble entra en el perímetro urbano por ley municipal, el propietario sigue obligado a mantener la Reserva Legal, que solo se extingue junto con el registro del fraccionamiento del suelo aprobado (art. 19). Quien compra una gleba recién urbanizada hereda la reserva hasta ese registro.

La diligencia, por tanto, no es “ver si la matrícula está limpia”. Es preguntar, y documentar la respuesta:

• Dónde están exactamente la APP y la Reserva Legal, y qué dice el CAR sobre ellas.
• Si el registro corresponde a lo que existe en el terreno: vegetación, nacientes, cursos de agua, áreas ya degradadas.
• Si hay déficit por recomponer, u ocupación anterior en área protegida.
• Qué licencias, autorizaciones y condicionantes existen, a nombre de quién y con qué vigencia.
• Si hay proceso, acta de infracción o acuerdo de ajuste que acompañe al inmueble o al vendedor.

La última pregunta explica el rigor. La Política Nacional del Medio Ambiente (Ley 6.938/1981) define al contaminador como la persona, física o jurídica, responsable, directa o indirectamente, de una actividad que causa degradación ambiental (art. 3, IV), y obliga al contaminador a indemnizar o reparar el daño, independientemente de la existencia de culpa (art. 14, § 1). En la lectura corriente, esto significa que el pasivo ambiental no es problema solo del vendedor ni solo del contratista: quien asume el área y la actividad asume la discusión. El alcance exacto, en cada caso, es cuestión para asesoría jurídica.

Esta sección describe la norma y el guion de preguntas. No publicamos aquí el resultado de la diligencia de ningún terreno.

Licenciamiento ambiental

La Política Nacional del Medio Ambiente determina que la construcción, instalación, ampliación y funcionamiento de actividades que usan recursos ambientales, y que sean efectiva o potencialmente contaminantes o capaces de causar degradación, dependen de licenciamiento previo (Ley 6.938/1981, art. 10). La Resolución CONAMA 237/1997 organizó el procedimiento en tres licencias:

• Licencia Previa (LP): concedida en la fase preliminar de la planificación, aprueba ubicación y concepción, certifica la viabilidad ambiental y fija los requisitos básicos para las fases siguientes.
• Licencia de Instalación (LI): autoriza la instalación conforme a los planes, programas y proyectos aprobados, incluidas las medidas de control ambiental.
• Licencia de Operación (LO): autoriza la operación tras verificar el cumplimiento de lo que consta en las licencias anteriores.

En 2025, la Ley 15.190, Ley General del Licenciamiento Ambiental, pasó a establecer normas generales sobre el tema y mantiene las licencias previa, de instalación y de operación entre los tipos que prevé. El texto ha sufrido modificaciones, y el cronograma de un desarrollo debe armarse sobre la versión compilada vigente y sobre la regla del órgano licenciador del ámbito competente, que puede ser federal, estatal o municipal.

Dos características del proceso explican por qué la licencia se trata como cronograma y no como papeleo. La primera: la licencia no es un acto final. Viene con condicionantes, y la CONAMA 237 prevé que el órgano puede modificar condicionantes, suspender o cancelar la licencia por violación de las condicionantes o de las normas, por omisión o falsa descripción de información relevante, o por superveniencia de graves riesgos ambientales y de salud (art. 19). La segunda: cada condicionante tiene plazo y responsable, y el incumplimiento afecta a toda la obra, no solo al ítem.

En la práctica de gestión, el grupo adopta como regla de trabajo poner las licencias y condicionantes en el cronograma integrado, con dueño y fecha. En términos generales, tres cuidados suelen sostener un licenciamiento sin sobresaltos: verificar la información entregada al órgano antes de presentarla, ya que la omisión o la falsa descripción de información relevante puede llevar a la suspensión o cancelación de la licencia; seguir la vigencia de cada licencia junto con los hitos de la obra; y preguntar “¿esto altera lo licenciado?” antes de ejecutar un cambio de proyecto.

No publicamos aquí el avance de ningún licenciamiento.

Residuos de la construcción

La obra genera residuos, y la ley trata al generador como responsable de ellos. La Política Nacional de Residuos Sólidos (Ley 12.305/2010) establece el orden de prioridad en la gestión: no generación, reducción, reutilización, reciclaje, tratamiento de los residuos y, por último, disposición final ambientalmente adecuada de los rechazos (art. 9). Las empresas de construcción están sujetas a un plan de gestión de residuos sólidos, según el reglamento o las normas del Sisnama (art. 20, III), y ese plan debe contener, entre otros ítems, la descripción de la actividad, el diagnóstico de los residuos generados y los responsables de cada etapa (art. 21).

Dos puntos pesan en la gestión de una obra grande. El primero es la clasificación: la Resolución CONAMA 307/2002, que trata de la gestión de los residuos de la construcción y tiene modificaciones posteriores, separa los residuos en clases, desde los reutilizables o reciclables como agregado (hormigón, mortero, componentes cerámicos) hasta los de destino más restringido, y prohíbe disponerlos en rellenos de residuos domiciliarios, en “bota fuera”, en laderas, cuerpos de agua, lotes baldíos y áreas protegidas por ley (art. 4, § 1). El segundo es la responsabilidad: contratar a quien recoja, transporte o destine el residuo no exime al generador de responder por daños causados por la gestión inadecuada (Ley 12.305, art. 27, § 1).

Para el propietario, la consecuencia es simple de enunciar y laboriosa de cumplir: el residuo necesita un rastro desde la obra hasta el destino final, y ese rastro tiene que existir antes de que aparezca el problema.

Qué se mide en una obra

La sostenibilidad en obra deja de ser conversación cuando se vuelve medición. En términos generales, y sin que esto sea un informe del grupo, los indicadores que suelen sostener una rendición de cuentas seria en un desarrollo son:

• Agua y energía: consumo por etapa de la obra y por fuente, con la base de comparación declarada (en qué período, por qué área construida).
• Residuos: volumen generado por clase y destino final de cada una, con comprobante de quien los recibió.
• Emisiones: inventario con límites y método explícitos, que es la condición mínima para cualquier afirmación sobre carbono.
• Seguridad: accidentes, casi-accidentes y capacitación de los trabajadores, incluidos los de empresas contratadas.
• Vecindario: reclamos recibidos sobre ruido, polvo y tránsito, y el tiempo y el resultado de la respuesta.
• Licencias: condicionantes cumplidas, en curso y vencidas, cada una con responsable.
• Proveedores: cuántos fueron homologados, con qué exigencias, y qué se rechazó y por qué.

Una cifra solo es información cuando trae tres cosas: el período, el método y la fuente. Un indicador sin ellas es publicidad. Por eso el grupo no publica cifras en esta página mientras no pasen por verificación independiente.

Responsabilidad social

1. Derechos humanos en la cadena. Sin trabajo infantil, forzoso o degradante y sin discriminación: exigencia del Código de conducta de terceros, verificada en la homologación.
2. Seguridad laboral. Las Normas Reglamentarias brasileñas son condición de acceso a la obra y de pago.
3. Canal abierto al vecindario. El Canal de ética recibe relatos de cualquier persona, incluso de quien vive cerca de la obra.
4. Accesibilidad digital. Este sitio sigue la WCAG 2.1 AA, con lo probado declarado en Accesibilidad.
5. Privacidad. Datos personales tratados en el mínimo necesario, con consentimiento revocable. Ver Privacidad.

Seguridad en la obra y relación con el vecindario

La NR-18, norma del Ministerio de Trabajo y Empleo para la industria de la construcción, establece directrices administrativas, de planificación y de organización para medidas de control y sistemas preventivos de seguridad en el ambiente de trabajo (ítem 18.1.1). Cuatro de sus exigencias dan la medida de lo que se espera de una obra:

• El Programa de Gestión de Riesgos (PGR) es obligatorio en las obras, y debe ser elaborado por un profesional legalmente habilitado en seguridad del trabajo. En obras de hasta 7 metros de altura y como máximo 10 trabajadores, puede ser elaborado por un profesional calificado (ítems 18.4.1 a 18.4.2.1).
• La organización de la obra prohíbe el ingreso de trabajadores sin las medidas de la norma y hace la Comunicación Previa de Obras en el sistema del Ministerio antes del inicio (ítem 18.3.1).
• Las empresas contratadas entregan al contratante el inventario de riesgos de sus actividades, que entra en el PGR de la obra (ítem 18.4.4). La seguridad de quien es tercerizado es, por tanto, parte del programa de quien coordina la obra.
• Las áreas de vivencia (instalación sanitaria, vestuario, lugar de comida y alojamiento, cuando lo haya) deben ofrecer condiciones mínimas de seguridad, comodidad y privacidad (ítem 18.5.1), y la capacitación sigue el Anexo I de la norma (ítem 18.14).

Como regla de trabajo del grupo, la NR es condición para el acceso a la obra y para el pago, como dice la lista de Responsabilidad social. Lo que la norma pide solo vale si se verifica en campo, y por eso la ingeniería de obra y la fiscalización registran lo que se vio, no lo que se declaró.

Con el vecindario, el problema es otro. Una obra grande cambia el día de quien vive cerca: ruido, polvo, tránsito de camiones, desvío de calles. Las condicionantes de la licencia suelen tratar parte de eso, pero el vecino no lee licencias. Lo que necesita es un lugar para decir lo que está pasando, con la garantía de que será escuchado. Para eso el Canal de ética acepta relatos de cualquier persona, incluso anónimos, sin represalias por un relato hecho de buena fe.

Cadena de proveedores

En obra, la mayor parte del trabajo la hacen terceros, y es en la cadena donde se concentra el riesgo ambiental y social: el transportista que descarta escombros donde no debe, la empresa que subcontrata sin registrar al trabajador, el proveedor cuyo origen de material nadie preguntó. La ley no deja ese riesgo afuera. Según la Ley 12.305, contratar el servicio no exime al generador de la responsabilidad por daños de la gestión inadecuada de residuos (art. 27, § 1), y según la NR-18 la seguridad de las contratadas entra en el programa de riesgos de la obra (ítem 18.4.4).

La respuesta de gestión es la homologación antes del contrato. En las empresas del grupo, el proveedor pasa por el proceso de homologación, y el Código de conducta de terceros exige, entre otros puntos, ausencia de trabajo infantil, forzoso o degradante y de discriminación, verificada en esa etapa. El artículo sobre cómo elegir proveedores y socios detalla el método.

Lo que suele sostener la elección de quien presta un servicio ambientalmente sensible, como transporte y destino de residuos, son cuatro respuestas: qué licencia o autorización lo habilita, cuál es su vigencia, adónde va el residuo y qué comprobante vuelve al generador. Sin ellas, el rastro del que hablamos en la sección de residuos no existe.

Referencias voluntarias de método

Además de la ley, existen estándares privados e internacionales que sirven de lenguaje común para quien rinde cuentas del desempeño ambiental y social. Tres se citan con frecuencia, y conviene decir qué es y qué no es cada uno:

• ISO 14001: norma de sistema de gestión ambiental, que organiza cómo una entidad identifica, controla y mejora su desempeño ambiental. Es certificable, y la certificación la concede un organismo independiente.
• ISO 26000: directrices de responsabilidad social. Es una guía, no es certificable.
• GRI (Global Reporting Initiative): conjunto de estándares para elaborar un informe de sostenibilidad con indicadores comparables.

Las tres se citan solo como referencia de lectura. Decir que “seguimos” un estándar sin pasar por quien lo audita sería afirmar más de lo que se sabe probar.

Lo que aún no publicamos

No publicamos metas numéricas, informe de sostenibilidad ni sellos que no tengamos. Cuando haya inventario y verificación independiente, las cifras entrarán en esta página, con la fuente.

En términos prácticos, hoy no hay en esta página:

• meta de reducción de emisiones, de consumo o de residuos;
• declaración de neutralidad de carbono o de compensación;
• informe de sostenibilidad;
• indicadores de desempeño ambiental de desarrollos específicos.

La razón es de método. Una cifra publicada antes de ser verificada hay que defenderla después, y quien lee no tiene cómo distinguir la cifra verificada de la deseada. Preferimos que la ausencia sea visible a que haya una cifra que no resista una pregunta.

Preguntas frecuentes

¿Hay informe de sostenibilidad o meta de carbono?

No los publicamos. No se hace ninguna afirmación de neutralidad sin inventario de emisiones y verificación, y un indicador solo se divulga después de auditoría independiente.

¿Cómo saber si un terreno tiene Reserva Legal o APP?

Por la inscripción en el Registro Ambiental Rural, por el plano y por el levantamiento del terreno, cruzando lo registrado con lo que existe en el suelo. La ley prevé franjas mínimas de 30 metros a lo largo de ríos de menos de 10 metros de ancho, y la Reserva Legal acompaña al inmueble incluso después de que entra en el perímetro urbano, hasta el registro del fraccionamiento aprobado. Cada área exige verificación propia, y no hay datos de terrenos específicos en esta página.

¿Quién responde por el daño ambiental causado por un contratista?

La Ley 6.938/1981 obliga al contaminador a reparar el daño independientemente de culpa, y define al contaminador como quien es responsable, directa o indirectamente, de la actividad. La Ley 12.305/2010 dice que contratar el transporte o destino de residuos no exime al generador. La extensión en cada caso es materia jurídica, y por eso la homologación y la fiscalización del contratado vienen antes del contrato.

¿Cómo seguir la situación de las licencias de un desarrollo?

Esta página no publica el avance de licenciamientos específicos. La información oficial sobre una licencia está en el órgano licenciador del ámbito competente. Las consultas de organismos públicos o periodistas van por Prensa.

¿Cómo relatar un problema ambiental o de seguridad en una obra?

Por el Canal de ética, cualquier persona, incluso de forma anónima e incluso quien vive cerca. Un relato de buena fe no sufre represalias. Ante riesgo inmediato para la vida en Brasil, llame al 190 o al 193.

¿Las referencias ISO y GRI significan que el grupo está certificado?

No. Se citan solo como referencia de lectura, para explicar qué es cada estándar. Esta página no afirma certificación.

Referencias

Normas verificadas en el texto oficial el 4 de octubre de 2026:

• Ley 12.651/2012, Código Forestal (arts. 3, 4, 12, 18, 19 y 29).
• Ley 6.938/1981, Política Nacional del Medio Ambiente (arts. 3, 10 y 14).
• Ley 15.190/2025, Ley General del Licenciamiento Ambiental.
• Resolución CONAMA 237/1997, licenciamiento ambiental (arts. 1, 8, 10 y 19).
• Ley 12.305/2010, Política Nacional de Residuos Sólidos (arts. 9, 20, 21 y 27).
• Resolución CONAMA 307/2002, residuos de la construcción (arts. 2, 3 y 4, texto original; consulte las modificaciones posteriores).
• NR-18, Seguridad y Salud en el Trabajo en la Industria de la Construcción, Ministerio de Trabajo y Empleo (ítems 18.1, 18.3, 18.4, 18.5 y 18.14).

Referencias voluntarias, citadas solo como método:

• ISO 14001, sistemas de gestión ambiental.
• ISO 26000, responsabilidad social.
• Global Reporting Initiative (GRI).

Las normas cambian. Verifique siempre la versión vigente en el sitio oficial antes de decidir con base en esta página. Última revisión de este texto: octubre de 2026.